La pregunta que nadie aclara… y que la normativa tampoco define

En el sector de la protección contra incendios es muy común encontrarnos con edificios industriales, naves o locales alquilados donde surgen dudas sobre una cuestión esencial: ¿Quién es el titular de la instalación de PCI?
La respuesta afecta directamente a las responsabilidades de mantenimiento, inspecciones, documentación y legalización, por lo que no es un tema menor.

Sin embargo, existe un problema: El RIPCI (RD 513/2017) no define quién es el titular de la instalación.
Ni en el artículo 3 (definiciones) ni en ningún otro apartado se establece una definición formal.

Aun así, la normativa utiliza constantemente el término “titular”, obligándolo a firmar actas, conservar documentación, contratar el mantenimiento o solicitar inspecciones.
Entonces… ¿cómo se determina quién es el titular?

Vamos por partes.

Lo que sí dice el RIPCI sobre el titular

Aunque el reglamento no lo defina, deja claro quién debe realizar ciertas acciones:

  • Firmar actas de mantenimiento e inspección.

  • Conservar durante cinco años la documentación técnica y los registros.

  • Facilitar el acceso a los organismos de control.

  • Solicitar correcciones a la empresa mantenedora.

  • Gestionar la documentación de la instalación (certificados, actas, registros…).

  • Coordinarse con la empresa mantenedora o instaladora.

La Guía Técnica de Aplicación del RIPCI (versión junio 2025) tampoco añade una definición oficial.
Simplemente continúa usando el término “titular” como figura responsable.

En resumen:
La normativa describe sus responsabilidades, pero no quién es.

Entonces… ¿Quién es el titular en un edificio alquilado?

Aquí entra en juego la interpretación jurídica y la relación contractual entre propietario y arrendatario.
La clave está en el contrato de arrendamiento y en quién asume las tareas asociadas a la instalación.

1. Si el contrato asigna el mantenimiento PCI al arrendatario

El arrendatario actúa de facto como titular, porque:

  • Contrata la empresa mantenedora.

  • Conserva la documentación.

  • Firma las actas.

  • Coordina inspecciones y subsanaciones.

A efectos de RIPCI, será considerado como titular operativo de la instalación.

2. Si el contrato no dice nada

En ausencia de especificación contractual, la interpretación habitual es que el titular sigue siendo el propietario, porque:

  • La instalación PCI forma parte del edificio.

  • Las legalizaciones suelen estar a nombre de la propiedad.

  • El RIPCI asigna la responsabilidad de las instalaciones a quienes figuran como titulares en los registros administrativos.

 3. Si el arrendatario modifica o amplía la PCI

Quien encarga una nueva instalación o ampliación se convierte en titular de esa actuación, aunque no lo sea del conjunto del edificio.

Por ejemplo:
Si el arrendatario añade detectores o amplía una red de BIE, es titular de esa parte, y debe custodiar su documentación.

 Entonces… ¿Cómo evitar problemas en una auditoría o inspección?

Muchas incidencias detectadas por OCAs o por Industria surgen porque nadie sabe quién es el titular “efectivo”.

Para evitarlo, lo ideal es:

1. Revisar el contrato de arrendamiento

Debe indicar expresamente quién:

  • Gestiona el mantenimiento PCI

  • Contrata la empresa mantenedora

  • Conserva documentación

  • Atiende inspecciones

  • Correge deficiencias

2. Unificar toda la documentación a nombre de quien ejerza la titularidad

Da igual que sea arrendador o arrendatario: lo importante es que la documentación sea coherente (actas, certificados, contratos, registros, etc.).

3. Formalizar el rol operativo

Si el arrendatario asume las tareas, la empresa mantenedora debe tratarlo como titular en sus actas.

Conclusión

El RIPCI no dice quién es el titular… pero sí especifica qué debe hacer.

Por ello:

  • La titularidad no depende del RIPCI, sino de la responsabilidad real asumida sobre la instalación.

  • El contrato de arrendamiento es determinante.

  • Propietario y arrendatario deben tener claro quién actúa como titular para evitar incumplimientos.

  • Lo más común es:

    • Propietario = titular, salvo pacto en contrario.

    • Arrendatario = titular operativo cuando gestiona la PCI.

En un entorno donde la responsabilidad administrativa y penal por falta de mantenimiento es muy alta, aclarar esta figura es crítico para evitar riesgos y sanciones.